Cattive notizie per i proprietari ammobiliati soggetti allo status di LMP. Dal 2021 saranno soggetti a contributi previdenziali ad un’aliquota variabile dal 35% al ​​40% sui loro profitti. Ecco alcune simulazioni per illustrare il costo di questo nuovo sistema fiscale.
È una piccola doccia fredda. Dal 2021, tutti i locatori soggetti allo status di LMP (società di noleggio di arredamenti professionali) saranno soggetti ai contributi previdenziali. Come promemoria, agli occhi delle autorità fiscali, i proprietari professionali in LMP sono famiglie che soddisfano le seguenti due condizioni:

hanno un reddito annuo da affitti arredati superiore a 23.000 euro;
il reddito da locazione è maggiore della somma delle altre entrate dell’attività (elencate qui)
Le aliquote di questi contributi sociali saranno variabili, tra il 35 e il 40% degli utili realizzati tramite attività di locazione ammobiliata. Fino ad ora gli utili dei locatori professionisti non iscritti nel Registro del Commercio e delle Imprese erano soggetti a semplici contributi previdenziali, all’aliquota fissa del 17,2% dei loro profitti. Questo è il primo piccolo colpo per i donatori.

Secondo colpo di mazza: anche se i donatori – grazie alla fiscalità vantaggiosa del regime reale – riescono a non avere un reddito imponibile, sosterranno un’aliquota minima forfettaria di contributi sociali. In regime reale, le società di locazione ammobiliata possono ridurre a zero i loro profitti annuali totali, deducendo gli affitti ricevuti:

spese notarili:
costi di manutenzione e riparazione;
spese di gestione e assicurazione;
il tasso di interesse;
tasse locali;
deprezzamento delle abitazioni generalmente oltre i 30 anni, deprezzamento dei mobili e delle grandi opere in un periodo dai 5 ai 10 anni, che consente di detrarre ogni anno tra il 10% e il 20% del loro prezzo.

Naturalmente, la nuova legge consentirà loro di sottrarre tutti questi costi dal loro reddito imponibile. Tuttavia, dal 2021, i donatori LMP saranno tenuti a pagare un importo forfettario minimo di 1.145 euro da versare a Urssaf. E questo, anche se riescono a detrarre tutto il loro guadagno da locazione. Infine, un terzo parametro da tenere d’occhio per i donatori: essere soggetti ai contributi sociali avrà gravi conseguenze sulla loro plusvalenza in caso di rivendita … Su questo torneremo più avanti.

Contributi sociali che saranno costosi
Per illustrare concretamente quanto costeranno le nuove normative, lo specialista jedeclaremonmeuble.com ha effettuato simulazioni concrete per Capital. Il nostro esperto prende così l’esempio del Sig. Dupont, proprietario di un monolocale e di un bilocale che affitta arredati 800 e 1.200 euro mensili. Non è registrato nel Registro del Commercio e delle Imprese (RCS). In totale, il reddito del signor Dupont ammonta a 24.000 euro all’anno. È soggetto allo stato LMP.

Il signor Dupont, come molti locatori con lo status di LMP e in regime reale, ha dedotto molti canoni di locazione nella sua dichiarazione di profitto nel 2020. Ha dedotto così tanto che il suo profitto netto è diventato in perdita. L’anno scorso, il Sig. Dupont non ha quindi pagato tasse o contributi previdenziali su questo “profitto di zero euro”. Con la nuova riforma, nel 2021, il signor Dupont dovrà pagare la quota minima forfettaria dei contributi sociali di 1.145 euro. E questo, anche se cancella interamente il suo profitto attraverso le sue detrazioni sulle spese.

Anche la signora Duchemin possiede uno studio e un bilocale i cui affitti le portano 24.000 euro all’anno. Inoltre non è registrata presso l’RCS. Su 24.000 euro di canone annuo dichiara 3.000 euro di utili dopo aver tenuto conto delle varie detrazioni di oneri a cui può richiedere. Nel 2020, i profitti della signora Duchemin erano soggetti a contributi previdenziali, fino al 17,2% * 3.000 euro = 516 euro di tasse. Nel 2021, se presenta lo stesso risultato netto, dovrà versare contributi previdenziali compresi tra il 35 e il 40% degli utili. Vale a dire, in questo caso, 40% * 3.000 = 1.200 euro. In un anno, quindi, avrà più che raddoppiato le somme che dovrà pagare per la sua attività di affitto di mobili.

Grandi impatti sulle plusvalenze
Infine, l’ultimo impatto e non meno importante per i locatori LMP: l’imposta sulle plusvalenze dei professionisti. Questa è l’imposta pagata dai locatori LMP quando rivendono la loro proprietà. Questa tassa dipende dalla durata della proprietà della proprietà, dalla differenza tra il suo prezzo di acquisto e il suo prezzo di vendita, nonché lo status fiscale del locatore (LMP o LMNP) al momento della vendita. Come promemoria, il locatore in stato LMP è soggetto al regime delle plusvalenze professionali, il locatore in LMNP a quello delle plusvalenze individuali. Tuttavia, dal 2021, la tassazione delle plusvalenze per i venditori in regime di LMP sarà aumentata. Il nostro esperto jedeclaremonmeuble.com lo illustra con questi due esempi.

Affrontiamo prima il caso del signor Dupont. Ha acquistato il suo studio nell’anno N per 200.000 euro e ha lavorato in questo studio per 20.000 euro. Decide di rivendere la sua proprietà nell’anno N + 4 anni. Il prezzo di vendita è di 300.000 euro, la sua plusvalenza lorda è quindi di 100.000 euro. Il signor Dupont ha svalutato la sua casa in 30 anni, i suoi mobili in 5 anni e le sue opere principali in dieci anni. In queste condizioni, in totale, accumula 35.333 euro di ammortamenti.

Se il signor Dupont è in stato di LMP al momento della vendita, nel 2021: pagherà un totale di 48.275 euro di tasse sulla sua plusvalenza. Questo calcolo include in primo luogo la cosiddetta plusvalenza “a breve termine” (imposta sull’imposta sul reddito e sui contributi previdenziali dal 35 al 40%), che corrisponde all’ammortamento effettuato sull’immobile. Quindi somma il cosiddetto guadagno “a lungo termine”, corrispondente al 30% della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. L’anno precedente avrebbe pagato 45.785 euro al fisco. O circa 2.500 euro in meno. Un piccolo suggerimento per il signor Dupont: se fosse tornato allo status di LMNP l’anno della sua vendita, sarebbe stato soggetto al regime delle plusvalenze personali. Avrebbe quindi pagato solo 24.830 euro di tasse e non più 48.275 euro di plusvalenze professionali! Da qui la grande importanza per il signor Dupont di anticipare il suo regime fiscale ben prima della transazione.

Prendiamo ora l’esempio della signora Duchemin. Come il signor Dupont, ha acquistato il suo studio nell’anno N, anche per 200.000 euro. Ha svolto lavori nella sua casa per 20.000 euro. Decide di rivendere la sua casa nell’anno N + 10, per 350.000 euro. La sua plusvalenza lorda è quindi di 150.000 euro. Il suo ammortamento, calcolato in dieci anni, è molto superiore a quello del Sig. Dupont: è di 80.830 euro.

Con caratteristiche simili al signor Dupont, la signora Duchemin, che ha aspettato dieci anni prima di rivendere la sua proprietà, dovrà pagare 20.956 euro di contributi previdenziali nello status di LMP. Beneficia di un’esenzione (possibile oltre i 5 anni) sulla plusvalenza, ma non sui contributi sociali. L’anno precedente avrebbe pagato 11.862 euro di contributi previdenziali. Quasi la metà rispetto al 2021! Nonostante il colpo di bambù sulla sua plusvalenza nel regime LMP, la signora Duchemin ha tuttavia ragione a non voler tornare al regime non professionale arredato (LMNP) per vendere. In questo contesto pagherebbe infatti 32.005 euro di tasse, vale a dire 11.000 euro in più. Capirai: scegliendo il momento giusto per vendere e con il giusto regime fiscale, rimarrà un esercizio indispensabile per risparmiare al massimo migliaia di euro.

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