Schlechte Nachrichten für möblierte Vermieter, die dem LMP-Status unterliegen. Ab 2021 unterliegen sie Sozialversicherungsbeiträgen mit einem variablen Satz von 35% bis 40% ihres Gewinns. Hier einige Simulationen, um die Kosten dieses neuen Steuersystems zu veranschaulichen.
Es ist eine kleine kalte Dusche. Ab 2021 unterliegen alle Vermieter, die dem LMP-Status (Professional Furnished Rental Company) unterliegen, Sozialversicherungsbeiträgen. Zur Erinnerung: In den Augen der Steuerbehörden sind professionelle Vermieter in LMP Haushalte, die die folgenden zwei Bedingungen erfüllen:

Sie haben ein Jahreseinkommen aus möblierten Mieten von mehr als 23.000 Euro.
Ihre Mieteinnahmen sind höher als die Summe ihrer anderen Aktivitätseinnahmen (hier aufgeführt).
Die Sätze dieser Sozialbeiträge sind variabel und liegen zwischen 35 und 40% des Gewinns, der durch möblierte Mietaktivitäten erzielt wird. Bisher unterlagen die Gewinne von professionellen Vermietern, die nicht im Handels- und Handelsregister eingetragen waren, einfachen Sozialversicherungsbeiträgen in Höhe von 17,2% ihres Gewinns. Dies ist der erste kleine Schlag für Spender.

Zweiter Schlag des Vorschlaghammers: Selbst wenn es den Gebern dank der vorteilhaften Besteuerung des realen Regimes gelingt, keinen steuerpflichtigen Gewinn zu erzielen, werden sie einen Mindestpauschalbetrag für Sozialbeiträge tragen. Unter dem realen Regime können möblierte Vermieter ihren jährlichen Gesamtgewinn auf Null reduzieren, indem sie die erhaltenen Mieten abziehen:

Notargebühren:
Wartungs- und Reparaturkosten;
Verwaltungs- und Versicherungsgebühren;
Darlehenszinsen;
Lokale Steuern;
Abschreibung von Wohnraum in der Regel über 30 Jahre, Abschreibung von Möbeln und größeren Arbeiten über einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren, wodurch jedes Jahr zwischen 10% und 20% ihres Preises abgezogen werden können.

Das neue Gesetz wird es ihnen natürlich weiterhin ermöglichen, alle diese Kosten von ihrem steuerpflichtigen Gewinn abzuziehen. Ab 2021 müssen LMP-Spender jedoch eine Mindestpauschale von 1.145 Euro an Urssaf zahlen. Und das auch dann, wenn es ihnen gelingt, ihren gesamten Mietgewinn abzuziehen. Schließlich ein dritter Parameter, auf den Sie bei Spendern achten sollten: Sozialbeiträge unterliegen schwerwiegenden Konsequenzen für ihre Kapitalgewinne beim Weiterverkauf … Wir werden später darauf zurückkommen.

Sozialbeiträge, die teuer werden
Um konkret zu veranschaulichen, was die neuen Vorschriften kosten werden, hat der Spezialist jedeclaremonmeuble.com konkrete Simulationen für Capital durchgeführt. Unser Experte nimmt daher das Beispiel von Herrn Dupont, Inhaber eines Studios und einer Zweizimmerwohnung, die er möbliert mietet, 800 und 1.200 Euro pro Monat. Es ist nicht im Handels- und Handelsregister (RCS) eingetragen. Insgesamt beläuft sich das Einkommen von Herrn Dupont auf 24.000 Euro pro Jahr. Es unterliegt dem LMP-Status.

Herr Dupont hat, wie viele Leasinggeber mit LMP-Status und im realen Regime, in seiner Gewinnerklärung im Jahr 2020 viele Mietkosten abgezogen. Er hat so viel abgezogen, dass sein Nettogewinn verlustbringend wurde. Im vergangenen Jahr zahlte Herr Dupont daher keine Steuern oder Sozialversicherungsbeiträge für diesen „Null-Euro-Gewinn“. Mit der neuen Reform muss Herr Dupont im Jahr 2021 die Mindestpauschale der Sozialbeiträge von 1.145 Euro zahlen. Und das, auch wenn er seinen Gewinn durch seine Kostenabzüge vollständig auslöscht.

Auch Frau Duchemin besitzt ein Studio und eine Zweizimmerwohnung, deren Mieten ihr 24.000 Euro pro Jahr bringen. Sie ist auch nicht beim RCS registriert. Von den 24.000 Euro Jahresmiete weist sie unter Berücksichtigung der verschiedenen Abzüge der Gebühren, auf die sie Anspruch erheben kann, einen Gewinn von 3.000 Euro aus. Im Jahr 2020 waren die Gewinne von Frau Duchemin sozialversicherungspflichtig, bis zu 17,2% * 3.000 Euro = 516 Euro Steuern. Wenn es 2021 das gleiche Nettoergebnis erzielt, muss es Sozialversicherungsbeiträge zwischen 35 und 40% des Gewinns zahlen. Das heißt, in diesem Fall 40% * 3.000 = 1.200 Euro. In einem Jahr wird sie daher die Beträge, die sie für ihr möbliertes Mietgeschäft zahlen muss, mehr als verdoppelt haben.

Große Auswirkungen auf Kapitalgewinne
Schließlich die letzte Auswirkung und nicht zuletzt für LMP-Leasinggeber: die Steuer auf die Kapitalgewinne von Fachleuten. Dies ist die Steuer, die LMP-Leasinggeber beim Weiterverkauf ihres Eigentums zahlen. Diese Steuer hängt von der Dauer des Eigentums an der Immobilie, der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis sowie dem Steuerstatus des Vermieters (LMP oder LMNP) zum Zeitpunkt des Verkaufs ab. Zur Erinnerung: Der Leasinggeber im LMP-Status unterliegt dem professionellen Kapitalgewinnregime, der Leasinggeber im LMNP dem individuellen Kapitalgewinnregime. Ab 2021 wird jedoch die Besteuerung von Kapitalgewinnen für Verkäufer im Rahmen des LMP-Regimes erhöht. Unser Experte jedeclaremonmeuble.com veranschaulicht dies anhand dieser beiden Beispiele.

Lassen Sie uns zuerst den Fall von Herrn Dupont aufgreifen. Er kaufte sein Studio im Jahr N für 200.000 Euro und arbeitete in diesem Studio für 20.000 Euro. Er beschließt, sein Eigentum im Jahr N + 4 Jahre weiterzuverkaufen. Der Verkaufspreis beträgt 300.000 Euro, der Bruttokapitalgewinn also 100.000 Euro. Herr Dupont hat sein Haus über 30 Jahre, seine Möbel über 5 Jahre und seine Hauptarbeiten über zehn Jahre abgeschrieben. Insgesamt werden unter diesen Bedingungen Abschreibungen in Höhe von 35.333 Euro vorgenommen.

Befindet sich Herr Dupont zum Zeitpunkt des Verkaufs im LMP-Status, zahlt er 2021 insgesamt 48.275 Euro Steuern auf seinen Kapitalgewinn. Diese Berechnung beinhaltet zunächst den sogenannten “kurzfristigen” Kapitalgewinn (der auf Einkommensteuer- und Sozialversicherungsbeiträge von 35 bis 40% erhoben wird), der der Abschreibung auf die Immobilie entspricht. Er addiert dann den sogenannten “langfristigen” Gewinn, der 30% der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis entspricht. Im Vorjahr hätte er 45.785 Euro an die Steuerbehörden gezahlt. Oder rund 2.500 Euro weniger. Ein kleiner Tipp für Herrn Dupont: Wenn er im Jahr seines Verkaufs wieder in den LMNP-Status zurückgekehrt wäre, wäre er dem persönlichen Kapitalgewinnregime unterworfen gewesen. Er hätte dann nur noch 24.830 Euro Steuern gezahlt und nicht mehr 48.275 Euro für professionelle Kapitalgewinne! Daher ist es für Herrn Dupont von großer Bedeutung, sein Steuersystem rechtzeitig vor der Transaktion vorwegzunehmen.

Nehmen wir nun das Beispiel von Frau Duchemin. Wie Mr. Dupont kaufte sie ihr Studio im Jahr N für 200.000 Euro. Sie hat in ihrem Haus für 20.000 Euro gearbeitet. Sie beschließt, ihr Haus im Jahr N + 10 für 350.000 Euro weiterzuverkaufen. Der Bruttokapitalgewinn beträgt daher 150.000 Euro. Die über zehn Jahre berechnete Amortisation ist viel höher als die von Herrn Dupont: Sie beträgt 80.830 Euro.

Mit ähnlichen Merkmalen wie Herr Dupont muss Frau Duchemin, die zehn Jahre vor dem Wiederverkauf ihres Eigentums gewartet hat, Sozialversicherungsbeiträge in Höhe von 20.956 Euro im LMP-Status zahlen. Es profitiert von einer Befreiung (möglich über 5 Jahre hinaus) vom Kapitalgewinn, jedoch nicht von Sozialbeiträgen. Im Vorjahr hätte sie Sozialversicherungsbeiträge in Höhe von 11.862 Euro gezahlt. Fast halb so viel wie im Jahr 2021! Trotz des Bambusschlags auf den Kapitalgewinn im LMP-Regime hat Frau Duchemin jedoch Recht, nicht zum Verkauf in das nicht professionell eingerichtete Regime (LMNP) zurückkehren zu wollen. In diesem Zusammenhang würde es tatsächlich 32.005 Euro Steuern zahlen, dh 11.000 zusätzliche Euro. Sie werden verstehen: Die Wahl des richtigen Verkaufszeitpunkts und des richtigen Steuersystems bleibt eine wesentliche Übung, um maximal Tausende von Euro zu sparen.

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